تقديم إقرار التصرف العقاري: التفاصيل كاملة وأهم التعديلات

يُعد سوق العقارات السعودي واحدًا من أنشط الأسواق في المنطقة، ومع هذا النشاط، تأتي مجموعة من التشريعات والالتزامات الضريبية التي يجب على كل مستثمر، بائع، أو مشترٍ الإلمام بها، فلم يعد فهم مصطلح مثل “التصرف العقاري” وتفاصيله الضريبية مجرد خيار، بل هو ضرورة لضمان سلامة استثماراتك وتجنب أي مخالفات قانونية.

في هذا الدليل الشامل، يأخذك خبراء مكتب نخبة المحاسبون خطوة بخطوة في رحلة معرفية لفهم كل ما يتعلق بتقديم إقرار التصرفات العقارية، من التعريف والضريبة إلى أحدث التعديلات واللوائح.

ما المقصود بالتصرفات العقارية؟

يُقصد بالتصرفات العقارية جميع الأفعال أو المعاملات التي يترتب عليها نقل ملكية العقار أو المنفعة منه من شخص إلى آخر. 

وتشمل هذه التصرفات البيع، والهبة، والمبادلة، والوصية، وحتى نقل الملكية بين الورثة أو الشركاء.

في المملكة العربية السعودية، تُعتبر التصرفات العقارية من المعاملات المهمة التي تخضع لضوابط قانونية وضريبية دقيقة.

 وقد وضعت الهيئة العامة للزكاة والضريبة والجمارك إطارًا واضحًا لهذه العمليات لضمان الشفافية ومنع التهرب الضريبي أو التحايل في تسجيل العقارات.

أمثلة على التصرف العقاري:

• بيع عقار سكني من شخص لآخر.
• نقل ملكية عقار موروث.
• هبة عقار لأحد الأقارب.
• مبادلة أرض بأرض أخرى أو بعقار قائم.

من المهم أن يكون كل تصرف مسجلًا رسميًا في كتابة العدل (أو عبر المنصات المعتمدة مثل “البورصة العقارية”) حتى يكون نافذًا قانونيًا ويُعترف به في الجهات الرسمية.

كل ما تحتاج معرفته عن ضريبة التصرفات العقارية في السعودية

تُعد ضريبة التصرفات العقارية من الضرائب الحديثة نسبيًا في السعودية، إذ تم استحداثها لتعويض ضريبة القيمة المضافة على بيع العقارات.

 تبلغ النسبة المقررة لهذه الضريبة 5% من إجمالي قيمة العقار وتُطبق على كل عملية نقل ملكية لعقار أو جزء منه، سواءً كانت بيعًا أو هبة أو غيرها، ما لم يُنص على إعفاء صريح.

الهدف من هذه الضريبة هو تحقيق العدالة الضريبية وتنظيم السوق العقاري، بما يضمن تسجيل كل التصرفات بشكل رسمي ودقيق.

 العقارات الخاضعة للضريبة:

• العقارات السكنية والتجارية.
• الأراضي (البيضاء أو المطورة).
• المباني الجاهزة أو قيد الإنشاء.

الإعفاءات الممكنة: هناك حالات محددة تُعفى من ضريبة التصرفات العقارية، أشهرها هو نقل الملكية (الهبة) بين الأصول والفروع (مثل الأب لابنه أو الزوج لزوجته) بشرط استيفاء الشروط النظامية. 

كما يُعفى المسكن الأول للمواطن السعودي بشرط ألا تتجاوز قيمته حدًا معينًا (حالياً 1,000,000 ريال سعودي)، حيث تتحمل الدولة الضريبة عن هذا المبلغ.

أنواع التصرفات العقارية وأمثلة عملية عليها

قد يعتقد البعض أن التصرف العقاري يقتصر على البيع، ولكن في الواقع، المفهوم أوسع ويشمل عدة صور. إليك أبرز أنواع التصرفات العقارية المعتمدة في النظام السعودي:

1. البيع:
   • التعريف: هو الشكل الأكثر شيوعًا، ويعني نقل ملكية العقار مقابل عوض مالي (مبلغ من المال).
   • مثال عملي: بيع مطور عقاري لوحدات سكنية “على الخارطة”، أو بيع شخص لأرض يملكها، في كلتا الحالتين، تُفرض ضريبة 5% على قيمة البيع.
     
2. الهبة (التبرع):
   • التعريف: نقل ملكية عقار لشخص آخر دون مقابل مالي.
     
   • مثال عملي: هبة أب لعقار تجاري لابنه، هنا، حتى لو كانت هبة، فهي خاضعة للضريبة ما لم تكن ضمن الإعفاءات المحددة (مثل الهبة للزوج أو الأقارب حتى الدرجة الثانية)، تُقيّم الهيئة قيمة العقار السوقية وتُفرض الضريبة عليها.
     
3. المقايضة (المبادلة):
   • التعريف: مبادلة عقار بعقار آخر.
     
   • مثال عملي: يمتلك شخص قطعة أرض تجارية ويبادلها مع شخص آخر يمتلك مبنى سكنيًا. تُفرض الضريبة على قيمة كل عقار من العقارين وكأنه عملية بيع مستقلة.
     
4. الوصية ونقل الملكية للورثة:
   • التعريف: نقل ملكية العقار تنفيذاً لوصية بعد وفاة المالك، أو توزيع التركة على الورثة الشرعيين.
     
   • مثال عملي: هذا النوع من التصرفات (نقل الملكية للورثة) مُعفى صراحةً من ضريبة التصرفات العقارية لضمان انتقال الإرث بسلاسة.
     
5. التأجير التمويلي وعقود الإيجار المنتهية بالتملك:
   • التعريف: العقود التي تهدف في نهايتها إلى نقل ملكية العقار للمستأجر.
   • مثال عملي: حصول شخص على تمويل “إجارة” من بنك لشراء منزل، تُفرض الضريبة على إجمالي قيمة العقار عند توقيع العقد.

نظرة على لائحة التصرف بالعقارات البلدية

من المهم هنا التمييز بين ضريبة التصرفات العقارية (التي تفرضها هيئة الزكاة والضريبة) و “لائحة التصرف بالعقارات البلدية” الصادرة عن وزارة الشؤون البلدية والقروية.

هذه اللائحة لا تتعلق بضريبتك كمواطن عند بيع منزلك، بل هي نظام ينظم كيفية استثمار الأمانات والبلديات للعقارات المملوكة للدولة (البلدية) وطرحها للقطاع الخاص.

إذا كنت مستثمرًا أو مطورًا عقاريًا، فهذه اللائحة تهمك بشكل مباشر لأنها:

• توضح آليات طرح الأراضي البلدية للاستثمار (مزادات، تأجير طويل الأجل).
• تحدد شروط وقواعد تأجير العقارات البلدية لإقامة مشاريع خدمية، ترفيهية، أو تجارية.
• تنظم الشراكة بين القطاع العام (البلديات) والقطاع الخاص في مشاريع التطوير العقاري.

فهم هذه اللائحة ضروري لأي شركة عقارية ترغب في الدخول في مشاريع تطويرية مع الأمانات والبلديات.

من يدفع ضريبة التصرفات العقارية: البائع أم المشتري؟

هذا هو السؤال الأكثر شيوعًا، والإجابة الواضحة والمباشرة حسب لائحة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك هي: البائع (أو المتصرف) هو الملزم بسداد ضريبة التصرفات العقارية البالغة 5%.

لماذا البائع؟ لأن البائع هو من يحقق الإيراد (أو يتصرف بالملكية)، وبالتالي هو المكلف قانونًا بسداد الضريبة المستحقة عن هذا التصرف.

• سيناريو واقعي (البيع عبر وسيط): حتى لو تم الاتفاق عرفًا أو في العقد على أن “المشتري يتحمل الضريبة” (وهو ما يحدث أحيانًا لتسهيل البيع)، فإن “البائع” يظل هو المسؤول قانونًا أمام الهيئة عن سدادها، يجب عليه تقديم الإقرار باسمه، وغالبًا ما يقوم المشتري بتحويل مبلغ الضريبة للبائع ليقوم الأخير بسدادها للهيئة قبل عملية الإفراغ لدى كاتب العدل.
  
• سيناريو الهبة (لغير المعفيين): في حالة هبة عقار لصديق (وهو غير معفي)، فإن “الواهب” (الشخص الذي يهب العقار) هو “المتصرف”، وبالتالي هو المسؤول عن سداد الضريبة المقررة على قيمة العقار السوقية وقت الهبة.

في الختام، إن فهم تعقيدات التصرف العقاري والالتزامات الضريبية المترتبة عليه هو خط الدفاع الأول لحماية استثماراتك. 

بين ضريبة الـ 5%، واستثناءات الهبة، ولوائح العقارات البلدية، من السهل أن تجد نفسك في منطقة رمادية قد تكلفك الكثير.

هل تحتاج إلى استشارة حول التصرف العقاري أو ضريبة العقار؟ تواصل الآن مع مكتب نخبة المحاسبون لتحصل على استشارة محاسبية وقانونية متخصصة تساعدك في اتخاذ القرار السليم بثقة.